2026年7月31日，香港银行间拆借市场突现“资金旱情”。港元银行同业拆息（HIBOR）全面飙升，一个月期利率单日跳涨42个基点至4.85%，创下近一年新高；三个月期亦升破5.0%关口。拆息急升迅速传导至股市，恒生指数午后一度跌逾250点，尾盘虽略收窄，仍收报21,680点，下挫1.2%。其中，房地产投资信托（REIT）板块成为重灾区，领展房产基金（00823）跌2.3%，冠君产业信托（02778）跌1.9%，恒生REIT指数跑输大市约0.8个百分点。
拆息为何突然飙升？三大因素共振
本次HIBOR大涨并非孤立事件。综合市场消息，三重压力共同推高港元资金成本：
- 季结效应余波：7月底为银行半年结后首个完整月结，部分机构提前拆借锁定头寸，叠加暑期企业派息高峰，流动性需求集中释放。
- 大型IPO冻结资金：港交所现有三家公司正在招股，合计最高募资约180亿港元，市场认购热情高涨，冻结资金超过4,000亿港元，短期抽走市场“活水”。
- 美联储政策预期生变：美国商品期货交易委员会（CFTC）最新利率期货显示，市场对9月加息概率从上周的35%升至48%，美元指数反弹，港美利差收窄促使套息盘平仓，推动港元需求上升。
恒指缩量调整 金融地产领跌
拆息上升直接压抑风险资产估值。恒指全日成交仅1,020亿港元，较五日平均减少15%。板块表现分化，高负债的地产股、公用事业股跌幅居前，而受惠利率上升的银行股如汇丰控股（00005）逆市微升。南向资金今日净买入28.6亿港元，较昨日减少一半，显示内地资金对港股短期风险偏好降温。
REIT板块：估值压力与高息护盾并存
REIT作为类固收资产，对利率变化尤为敏感。按现金流折现模型，贴现率上行直接压低资产价值；同时，香港REIT普遍背负浮动利率债务，利息支出增加将侵蚀可分派收入。以领展为例，其总债务中约30%挂钩HIBOR，若利率维持当前水平，全年财务成本或将增加约1.2亿港元，对应每基金单位分派下调约1%。
但硬币的另一面是股息率的安全垫。经历年初至今约8%的回调后，港股REIT平均股息率已升至6.5%，创两年新高。其中，置富产业信托（00778）股息率达7.1%，汇贤产业信托（87001）更高达9.8%。当前十年期港债收益率约2.9%，REIT与无风险利率的利差已走阔至360个基点，显著高于历史均值250个基点。这意味着，即便利率再上行50个基点，REIT估值亦已充分折价。
资金流向出现微妙变化
拆息飙升的另一个“副产品”是加大了套息交易成本。此前部分投资者借入日元/美元买入高息港股REIT，如今港元资金成本上升，或触发被动去杠杆。从联交所中央结算系统（CCASS）数据看，7月最后一周，领展的券商持仓集中度下降0.8%，疑似有被动资金减仓。然而，内地资金却逆势加仓——港股通（沪）今日净买入领展1.7亿港元，为连续三日净流入。这种“内资接盘、外资撤退”的格局，与去年年末的行情颇为相似。
机构观点：短期谨慎 中期布局
瑞银亚太REIT策略师Ling Zhou今日发布报告指出：“香港REIT的调整已大部分计入利率冲击，我们测算，若HIBOR在4.5%-5.0%区间震荡，主流REIT的分派覆盖率仍可维持在0.9倍以上。”该行将香港REIT行业评级由‘减持’上调至‘中性’，并提示股息率超过7%的标的具备左侧布局价值。
本地券商辉立证券的基金经理则更显谨慎：“拆息急升往往伴随股市流动性收缩，短期波动或加剧。建议等待一个月期HIBOR见顶回落，或恒生REIT指数跌至去年10月底部736点附近再行加仓。”
后市展望：拆息走势是核心变量
展望未来，HIBOR能否回落取决于三大信号：一是下周新股认购资金解冻，预计可释出约3,000亿港元流动性；二是美联储8月Jackson Hole会议是否释放明确加息路径；三是香港金管局会否增加发行外汇基金票据，以调节银行体系资金。
对于港股REIT投资者，当前操作策略应“以静制动”：
- 回避负债率高于40%且浮息债务占比大的REIT，关注数据如冠君、泓富（00808）的财报附注。
- 可优先选择具租金合同通胀保护的零售/物流REIT，如领展、顺丰房托（02191），其租金增长可部分对冲贴现率上移。
- 密切观察南向资金是否持续流入。若港股通单日净买入额连续站上50亿港元，或预示内地长线资金正在低吸，可视为先行指标。
总之，港元拆息急升是港股短期“逆风”，但也为REIT高股息策略提供了难得的入场窗口。市场总是钟摆式波动，恐慌时保持纪律，远比追涨杀跌重要。
