2026年7月26日，香港——在全球利率环境趋于宽松的背景下，港股房地产信托基金（REITs）板块在2026年上半年展现出强劲的回报潜力。截至7月25日，恒生REITs指数年内累计上涨13.8%，跑赢恒生指数同期8.2%的涨幅，其中领展房产基金（0823.HK）和置富产业信托（0778.HK）等权重标的成为推动板块上行的主要动力。
一、市场表现：高息资产吸引力凸显
今年以来，随着美联储及香港金管局先后下调利率，港元市场利率随之走低，使得REITs的收益率相对国债利差扩大。目前，港股REITs板块平均股息率约为6.8%，而10年期港元国债收益率仅为3.2%，息差高达360个基点，这吸引了大量寻求稳健收益的机构资金流入。
领展房产基金作为亚洲最大的REITs之一，2026年上半年股价上涨14.5%，股息率为6.2%。公司公布的2025/2026财年业绩显示，其香港零售物业出租率维持在97%以上，内地物业组合收入同比增长8.3%。置富产业信托则受惠于香港租赁市场回暖，股价上涨16.1%，股息率达7.1%。此外，主打物流仓储的顺丰房托（2191.HK）和聚焦甲级写字楼的冠君产业信托（2778.HK）也分别录得11.2%和9.8%的涨幅。
二、行业背景：利率下行与基本面改善
2025年底以来，香港银行体系总结余回升，港元1个月HIBOR从5.0%高位回落至4.2%附近，显著降低了REITs的融资成本。同时，香港零售和写字楼租赁市场逐步复苏——2026年第二季度核心区商铺空置率降至6.5%，中环甲级写字楼租金环比上涨1.2%，为REITs提供稳定的现金流支撑。
值得注意的是，港股REITs板块的估值仍处于历史中低位。当前市净率（P/B）约为0.85倍，较2020年峰值1.1倍仍有约23%的折价，股息率则处于近五年均值以上水平（均值约6.2%）。分析师认为，若利率继续温和下行，REITs的估值修复空间有望进一步打开。
三、跨境视角：港股REITs vs 泰国REITs
对于深耕泰国REITs的投资者而言，港股REITs提供了类似的防御属性，但流动性和市场监管更为成熟。泰国SET交易所REITs板块平均股息率约7.2%，略高于港股，但港股REITs的市值更大、交易更活跃，且汇率风险相对较低（港元挂钩美元）。此外，港股REITs中约30%的资产分布在中国内地及海外，具备区域分散优势。
以领展为例，其内地资产组合覆盖北京、上海、广州等一线城市零售物业，2025年全年同店销售增长5.6%，与泰国REITs主要依赖本土经济形成互补。投资者可通过港股通直接买卖港股REITs，免去开立海外账户的繁琐流程，是跨境配置REITs的便捷通道。
四、后市展望与风险提示
展望2026年下半年，部分券商预计港股REITs板块仍有上行空间：若美国9月降息预期落地，港元利率将进一步走低，高息资产将获得持续追捧。但需注意以下风险：一是香港经济复苏不及预期，零售和写字楼租金可能承压；二是利率走势反复，通胀数据若超预期或导致降息进程放缓；三是人民币汇率波动对旗下持有内地资产的REITs净利润产生影响。
综合来看，在低利率环境和基本面改善双轮驱动下，港股REITs作为高息防御标的，配置价值凸显。投资者可重点关注资产质量优异、负债率较低且派息记录稳定的头部标的，同时结合自身风险偏好与泰国REITs进行动态平衡。
