8月5日，港股市场整体呈现震荡整理走势，恒指收涨0.2%，但午后港股REITs板块却异军突起，成为全天最大亮点。截至收盘，恒生REIT指数报126.3点，涨幅0.9%，创下近两周以来的收盘新高，多只权重REITs成交额较昨日放大三成以上。
行情速递：领展领涨，仓储物流类REITs全线飘红
盘面数据显示，领展房产基金（00823.HK）午后买盘强劲，尾盘涨幅一度扩大至2.5%，收报42.55港元，最新市值突破900亿港元。置富产业信托（00778.HK）紧随其后，上涨2.1%；顺丰房托（02191.HK）及招商局商业房托（01503.HK）也分别录得1.8%和1.5%的升幅。整体来看，全市逾八成REITs标的收涨，市场情绪明显回暖。
资金风向：南向资金连续第7日净买入，单日净流入3.8亿港元
根据港交所披露的交易数据，南向资金今日通过港股通合计净买入香港REITs标的3.8亿港元，为连续第7个交易日净流入，累计加仓金额超过22亿港元。其中，领展房产基金与置富产业信托合计获得超2.5亿港元净买入，成为南向资金重点加仓对象。
机构分析指出，南向资金连续增配并非偶然。近期内地长端利率下行至历史低位，优质非标资产供给收缩，‘资产荒’背景下稳定派息的REITs自然成为资金追逐的稀缺标的。香港REITs平均股息率仍保持在6%～6.8%区间，对于险资及私行客户而言吸引力十足。
上涨驱动：港元拆息回落+利率预期转鸽，REITs估值弹性释放
港元拆息创年内新低，融资成本改善
港元银行间拆息（HIBOR）今日全线走低——隔夜拆息回落至0.82%，一个月期拆息更是跌至1.15%，为今年以来的最低水平。利率环境对REITs影响显著：一方面，融资成本下降直接改善REITs的利息覆盖倍数；另一方面，折现率走低推升房托资产估值。中金研报指出，若港元息率维持低位，恒生REIT指数季度估值仍有5%～8%的重估空间。
美联储降息预期升温，高息资产获得增量配置
市场对美国9月降息25基点的预期概率已升至80%以上，全球资金对高股息的确认度明显上升。亚洲美元债及REITs市场的风险偏好随之改善，部分国际基金经理从已涨高的美国科技股中获利了结，转而加仓香港及新加坡REITs。港元联系汇率制度下，美债收益率的下行将更有力地传导至本地利率，从而放大REITs的戴维斯双击效应。
港泰REITs互联互通效应持续发酵
自‘港泰REITs互联互通’机制落地以来，香港REITs市场的国际能见度显著提升。泰国及东南亚主权基金亦在积极评估配置香港房托项目，尤其关注零售物业及物流仓储组合。今日泰国投资者对港股REITs的查询量环比增长40%，资金入市节奏有加快迹象。
板块内部结构分化：零售与物流更受青睐
尽管整体上涨，但REITs内部行情并非同步。以领展为代表的零售类REITs，因内地与香港消费回暖，续租租金和出租率均超预期，股价弹性最强；物流仓储方面，受跨境电商需求驱动，顺丰房托单季租金收入增长6%，项目出租率维持95%高位。而写字楼类REITs仍面临去化压力，涨幅相对有限，体现市场在结构选择上更看重租金增长动能及抗周期属性。
后市展望：逢低布局高确定性龙头，关注折价修复机会
对于后市，业内普遍持谨慎乐观态度。国泰君安国际认为，港股REITs整体较资产净值平均折让仍达12%，部分优质标的折价超过20%，存在明显的估值修复空间。而随着中报季临近，多个REITs项目有望提升分红指引，派息率若能再创新高，板块将迎来新一轮定价锚。
操作策略上，建议投资者重点聚焦以下方向：一是受益于本地消费复苏的社区零售型REITs；二是物流及数据中心等新经济资产；三是母企信用资质稳健、扩表能力强的房产托。此外，需留意美国通胀数据与港元流动性的边际变化，若港元息率出现反复，短期波动仍不可忽视。
整体而言，港股REITs正处于估值修复与资金共振的窗口期，而南向资金的持续‘买买买’则为板块提供了坚实支撑。对于跨境投资者而言，配置一篮子核心港股REITs，仍是把握亚洲高息资产价值的重要入口。
