2026年7月29日，港股三大指数涨跌互现，恒生指数早盘低开近200点后震荡回升，最终收涨0.35%报22850点，但全日成交额萎缩至1050亿港元，显示市场整体情绪偏向谨慎。在科技股与金融股表现分化之际，房地产信托基金（REIT）板块却逆市获得资金净流入，恒生REIT指数全天上涨0.8%，领展房产基金（00823.HK）等核心标的涨幅居前，成为弱市中的一抹亮色。
恒指震荡承压，REIT板块韧性凸显
当日港股盘面呈现典型的避险特征：防御性板块如公用事业、电讯及REIT普遍走强，而高beta的科技与消费股则面临获利回吐。恒生指数在隔夜美股下跌及地缘局势不确定性的影响下低开，但内地政策宽松预期提供支撑，最终勉强收红。然而，市场对经济复苏节奏的担忧并未消散，资金开始转向具有稳定现金流和高股息特性的资产。
REIT板块的强势与市场利率预期变化密切相关。美国10年期国债收益率近期从4.2%回落至3.95%，减轻了REIT的估值压力。香港金管局跟随美联储维持利率不变，港元流动性保持充裕，为REIT的融资环境提供支撑。在此背景下，恒生REIT指数成分股中，领展房产基金上涨1.2%至42.5港元，置富产业信托（00778.HK）涨0.9%，冠君产业信托（02778.HK）涨0.6%。
资金流向：大单净流入REIT板块
据港交所盘后数据显示，7月29日REIT板块整体资金净流入约3.2亿港元，其中领展以1.8亿港元净买入居首，占板块流入的近六成。从大单统计看，机构资金逢低吸纳特征明显，尤其是来自保险资金和养老基金的配置盘。分析人士指出，在港股整体估值处于历史低位区间时，REIT凭借6%-8%的平均股息率和相对低波动的特点，成为长线资金底仓的优先选择。
资金流向还显示，零售类REIT（如领展、置富）获得净流入，而酒店类REIT（如富豪产业信托）则小幅流出，反映市场对消费复苏路径仍存分歧。物流类REIT（如招商局商业房托）也获得一定关注，受益于跨境电商和供应链韧性。
板块动态：收租资产表现分化，写字楼承压
从资产类型看，7月29日REIT板块内部分化明显。零售REIT表现最佳，因香港本地消费数据连续三月回升，零售销售额同比增3.5%，商场出租率维持90%以上。写字楼REIT则继续承压，受远程办公趋势和新增供应影响，中环甲级写字楼空置率升至12%，相关REIT（如冠君）涨幅有限。物流和基建REIT表现稳健，受益于经济活动的结构性需求。
领展房产基金作为香港最大的REIT，当日发布公告称，已完成对新加坡三个购物中心的收购交易，总代价约60亿港元，进一步拓展东南亚零售资产布局。市场认为此举有助于分散地域风险并提升每单位分派收益，推动股价上涨。
机构观点：REIT配置窗口或已打开
多家机构发布报告认为，当前港股REIT估值处于历史较低水平，恒生REIT指数的市净率约0.7倍，接近2020年疫情低点。高盛表示，在利率环境趋于稳定且香港本地经济逐步复苏的背景下，REIT的下行风险可控，建议投资者关注零售和物流类REIT。摩根士丹利则指出，股息率与国债收益率的利差处于历史高位，REIT的吸引力正在提升。
值得注意的是，人民币兑美元汇率近期波动加大，通过港股通投资REIT需关注汇率风险。泰瑞投分析团队提示，港股REIT的分红以港元计价，而港元挂钩美元，对非美元投资者存在汇兑损益。建议投资者在构建组合时，可搭配部分对冲策略或选择资产以本地货币计价的REIT。
投资策略：短期把握避险逻辑，长期看分红增长
从短线交易角度，今日REIT板块资金流入明确，叠加大市情绪谨慎，短期或继续跑赢指数。但投资者需注意，REIT股价的上涨空间受限于利率和增长预期，不宜追高。中线布局可关注分红稳定且具备资产增值潜力的标的，如领展的资产组合优化、置富的资产提升计划等。
在泰瑞投的REIT筛选框架中，当前高股息、低杠杆、资产分散的REIT更具防御性。例如，领展负债率约25%，置富约23%，均低于行业平均水平，抗风险能力强。同时，关注REIT公告中关于汇率风险对冲的描述，部分REIT已采用自然对冲或金融衍生工具来减少汇率影响，值得优先考虑。
后市展望
展望未来，港股REIT的走势仍将取决于美联储政策、香港本地经济复苏以及资产端运营数据。短期看，地缘政治风险和市场波动可能继续支撑REIT的避险需求；中长期看，租金增长和资产增值是核心驱动力。建议投资者将REIT作为组合的稳定器，配置比例可参考个人风险偏好，一般介于10%-30%。
泰瑞投将继续追踪恒生REIT指数、资金流向及REIT公告，为投资者提供及时、专业的港股REIT投资分析。更多详情可查看实时行情页面或阅读相关深度报告。
