8月4日，香港老牌零售REIT——置富产业信托（00778.HK）交出2026年中期成绩单。数据面上喜忧参半：整体物业组合出租率攀升至96.4%，创下近六年半新高；但收益、物业收入净额与每基金单位分派三项核心指标却同步下滑，续租租金调升率依旧录得负增长。“高出租率、负租金”的组合，让这只深耕社区商场的REIT看起来正面临一场考验耐心的持久战。
出租率创六年半新高：结构调整托底
截至2026年6月末，置富旗下物业组合出租率升至96.4%，较2025年末再提升0.6个百分点。其中，标杆项目+WOO嘉湖出租率达98.7%，创下十年新高；华都大道、映湾荟、银禧荟等多个项目实现满租。上半年新签订租约总面积37.5万平方呎，占整体组合面积的12.4%，租户续租率维持在82%的较高水平。
出租率的抬升并非偶然，而是置富持续数年租户结构调整的结果。过去社区商场高度依赖超市、教育等基础业态，坪效偏低；疫情后消费习惯生变，叠加超市租金从高位回落，置富开始主动压缩低坪效业态占比，转向餐饮、健身、娱乐等体验型业态。截至2025年末，餐饮业态租金贡献占比已达29.7%，超越服务及教育类成为第一大租金来源；体验式业态面积同比增长26%，年内健身中心由4家扩容至7家，普拉提工作室、夹娃娃旗舰店、弹珠机中心等新业态陆续进场。2025年底完成改造的丽港城商场，直接将超市面积缩减34%，腾出的2.6万平方呎空间全部置换为零售与餐饮，改造后项目出租率升至96%。
置富行政总裁赵宇在中期业绩会上表示，私人屋苑商场内餐饮、服务及教育、保健健身及娱乐类商户租用面积持续增加，直接推动旗下项目整体出租率攀上六年半高位，上半年商场人流与车流亦有所回升。
租金仍负增长：超市租约成最大拖累
结构调整能托底出租率，却尚未扭转租金走势。数据显示，置富2026年上半年总收益8.21亿港元，同比下跌3.9%；物业收入净额5.84亿港元，下跌4.6%；可供分派收益3.62亿港元，跌4.1%；每基金单位中期分派17.5港仙，同比减少4.9%，分派比率维持100%。
租金压力主要来自两块。其一，疫情期间签下的高租金超市租约近年集中到期，重置后租金普遍出现双位数回落，2026年内仍有2份主要超市租约到期，这一板块的拖累至少要到2027年之后才有望逐步消化。其二，香港零售租金复苏呈现明显的结构性分化——差饷物业估价署《2026年香港物业报告》显示，2025年香港整体零售物业租金全年下跌4.5%，铜锣湾、中环核心地段一线街铺2026年上半年已录得1%-3%的回升，而社区、非核心区域修复明显滞后。从租约到期结构看，2026年全年到期租约占比38.6%，2027年占31.4%，两年合计近七成，租金重估压力仍将持续。
不过，积极信号也在积累。赵宇坦言，尽管续租租金仍录得负增长，但上半年跌幅已较此前改善，预期下半年跌幅可进一步收窄，个别行业甚至可能出现加租。这与香港零售销售连续13个月增长、经营环境逐步改善的大背景一致，也印证了社区商业租金修复正在“爬坡”而非“见顶回落”。
财务端持续夯实：全量SLL与26.9%低杠杆
运营端修复缓慢，财务端却在持续加固安全垫。过去一年，置富完成两轮大额可持续发展挂钩贷款（SLL）再融资：2025年9月联合六家银行落地25亿港元SLL，置换当年到期债务；2026年6月再联合八家中外资银行完成38亿港元SLL，置换到期存量债务。两轮融资后，置富全部借贷转为可持续发展挂钩贷款，成为香港最早实现全量SLL覆盖的上市REIT之一。贷款设置ESG表现挂钩条款，达成预设目标可享利率下调，未能达标则触发惩罚机制，相当于把减碳投入直接转化为融资成本节约。
截至2026年6月末，置富借贷比率维持26.9%，不仅远低于香港《房地产投资信托基金守则》50%的红线，也处于香港上市零售REIT的最低区间；同时维持50%的固定利率债务对冲比例，实际借贷成本已从2024年的4.0%降至2025年的3.5%，2026年中期进一步降至3.4%。低杠杆为后续扩张留足空间，管理层表示，收并购将优先选择高出租率、现金流稳定、可提升股东回报的物业；此前延后的红磡置富都会资产增值计划，将配合政府海滨发展节奏择机重启。
市价仅为净值三成：多空分歧的本质
业绩之外，市场最关注的是置富的估值折价。截至2026年6月末，每基金单位资产净值12.21港元，而同期二级市场收市价仅4.40港元，折价幅度超过64%。花旗在业绩后发布研报，将目标价由6港元小幅上调至6.05港元，维持买入评级，认为续租租金跌幅收窄及非超市业务复苏是主要看点，并预期租金最早于2027年企稳。
高折价的背后，是市场对香港社区商业长期增长中枢的分歧。多头的逻辑聚焦安全边际：26.9%的借贷比率几乎无债务风险，近乎全额分派对应约8%的年度化股息率，在利率下行周期是优质的防御性资产；空头的担忧则更偏向长期——租金负增长何时见底？存量改造边际效益递减后，下一个增长动力在哪里？香港人口结构与消费习惯变化，会不会持续压制社区商场的租金天花板？
股权层面的不确定性也一度构成折价因素。2025年7月，财团MEGA BidCo通过收购ESR集团间接持有置富管理人100%股权，易主之初市场曾有战略转向、资产整合的猜测。但一年过去，管理层团队保持稳定，投资策略仍聚焦香港社区零售物业，未出现业务重叠与重大关联交易，财团更偏向财务投资者角色，未干预日常运营，一定程度上缓解了市场疑虑。
对跨境投资者的启示：高息防御与增长博弈
置富的中报为关注高息REIT的投资者提供了一个典型样本。从分派角度看，中期分派对应年度化收益率约8%，信托契约要求每年分派不少于90%经审计综合除税后年度纯利，这种“类债券”属性在低息环境下具备吸引力；但从成长性看，社区商场的租金弹性弱于核心商圈，难以充分享受旅游消费复苏红利，更像是一只“债券属性远大于股权属性”的标的——收益更多来自稳定股息，而非估值提升的资本利得。
与泰国REIT市场横向对比亦有启发。泰国REIT以酒店、零售及基建类为主，平均股息率约6%-8%，与香港零售REIT相近，但两者驱动逻辑不同：香港社区REIT更多依赖本地消费回暖与租户结构优化的内生修复，而泰国REIT受入境旅游人数与泰铢汇率波动影响更大。对于跨境投资者而言，分散配置不同市场、不同资产类型的REIT，有助于平滑单一市场的租金周期与汇率风险——这也正是构建高息组合时应有的思路。香港社区REIT胜在现金流稳定、防御性强，泰国酒店类REIT则兼具旅游复苏的进攻弹性，两者可形成互补。
置富的“持久战”仍在继续。租金负增长的拐点何时出现，取决于香港本地消费复苏的传导节奏与超市业态的出清进度。对愿意以时间换收益的长期投资者而言，8%的股息率与26.9%的杠杆提供了足够的安全垫；而对追求估值弹性的投资者来说，社区REIT或许并非最优解。市场的最终答案，将写在每一次续租租金的重估里。
